Преустройство на баня и тоалетна: кога е нужен проект и какво може да се кърти
Обединяване на баня и тоалетна, преместване на санитария, нова врата или разширяване на помещението: кога ремонтът вече се превръща в преустройство.
Искате да обедините банята и тоалетната? Да преместите душа? Да разширите банята към коридора? Да махнете преграда или да преместите тоалетната на другата стена?
Точно тук обикновеният ремонт може да се превърне в преустройство.
А разликата е важна.
Смяната на плочки и санитария не е същото като премахването на стена, промяната на разпределението или намесата в общи инсталации.
Затова преди сериозно къртене на баня трябва да отговорите на три въпроса:
Ремонт или преустройство — къде е разликата?
Това е първото нещо, което трябва да изясните.
Много собственици казват:
Но под това могат да стоят напълно различни дейности.
Едно е:
- да свалите старите плочки;
- да демонтирате мивката;
- да смените тоалетната;
- да направите нова облицовка;
- да подмените част от довършителните материали.
Съвсем друго е:
- да премахнете стена;
- да направите нов отвор;
- да обедините две помещения;
- да разширите санитарното помещение;
- да промените съществено ВиК трасетата;
- да засегнете шахта или обща инсталация;
- да работите по конструктивен елемент.
По ЗУТ текущият ремонт е сред дейностите, за които не се изисква разрешение за строеж. Но когато ремонтът премине в реконструкция или преустройство и особено когато се засяга конструкцията, вече може да се прилага друг режим.
Затова не започвайте от въпроса:
Започнете от:
5 ситуации, при които първо трябва да проверите проекта
Има промени, при които бихме препоръчали да не започвате къртенето, преди да сте изяснили техническата страна.
Премахвате стена между банята и тоалетната
Това е една от най-честите идеи при преустройство.
На пръв поглед изглежда просто:
Понякога наистина е сравнително проста задача.
Но не трябва автоматично да се приема, че преградата е неносеща само защото се намира между две санитарни помещения.
Начинът на изпълнение зависи от:
- типа на сградата;
- конструктивната система;
- конкретното разпределение;
- предишни преустройства;
- материала на преградата.
Точно затова в новия ни технически HUB сравняваме панелка, ЕПК, старо тухлено и ново строителство поотделно:
Ако ще се премахва стена или ще се прави нов отвор, „майсторът каза, че не е носеща“ не е достатъчно основание.
Разширявате банята към друго помещение
Това вече не е просто нова облицовка.
Преместването на границата на санитарното помещение може да засегне:
- разпределението на апартамента;
- стени;
- под;
- хидроизолацията;
- ВиК;
- електрическата инсталация;
- начина, по който помещението е отразено в документацията.
Тук няма смисъл да се дават универсални интернет правила от типа:
или:
Конкретният случай трябва да се разглежда спрямо сградата, проекта и приложимите изисквания.
Ако ще променяте реално границите на банята, разумната последователност е:
Правите нов отвор или местите врата
Една нова врата може да изглежда като малка промяна.
Но има огромна разлика дали отворът се прави в:
- лека преграда;
- тухлена неносеща стена;
- бетонен елемент;
- част от конструктивна система.
Затова тук най-опасната фраза е:
Ако не знаете какъв елемент се пробива или кърти, първо го установете.
Местите сериозно ВиК и канализацията
Преместването на мивка на половин метър и преместването на тоалетна в другия край на помещението не са една и съща задача.
Особено канализацията има практически ограничения:
- необходим диаметър;
- необходим наклон;
- място за трасето;
- връзка към щранга;
- ниво на пода;
- възможност трасето да бъде изпълнено без проблеми.
Затова красивият проект на банята трябва да бъде проверен технически преди всичко да бъде изкъртено.
Докосвате шахта, щранг или обща инсталация
Тук бихме били особено категорични:
Не къртете неизвестна шахта или обща инсталационна зона, за да „спечелите още 10 сантиметра“.
В шахтите могат да преминават:
- водопроводни щрангове;
- канализация;
- вентилация;
- други общи сградни системи.
И те не трябва да се третират като свободна площ от вашата баня.
Ако не е ясно какво има зад облицовката, първо се проверява.
За конкретните щети, които могат да възникнат при неправилен демонтаж, сме направили отделно ръководство:
Кой всъщност разрешава преустройството?
Тук в интернет има много объркване.
АГКК — Агенцията по геодезия, картография и кадастър — поддържа кадастралната карта и кадастралните регистри и предоставя кадастрални данни и услуги. Тя не е институцията, при която просто носите проект за баня и получавате „разрешение за ремонт“.
При процедури по инвестиционно проектиране и разрешаване на строителство в София компетентността е в системата на Столична община и съответните районни администрации според конкретната процедура. Например районните администрации одобряват инвестиционни проекти и издават разрешения за определени категории строежи.
Затова правилният въпрос не е:
А:
Кога обикновеният ремонт обикновено остава просто ремонт
Не трябва да изпадаме и в другата крайност.
Не всяка нова плочка изисква архитект.
Не всяка смяна на санитария означава „преустройство“.
Ако извършвате типичен текущ ремонт и не променяте конструкцията или характера на обекта, ЗУТ предвижда случаи, при които разрешение за строеж не се изисква.
Практически това означава, че трябва да разграничаваме:
от
Точно втората категория изисква повече предварителна проверка.
Обединяване на баня и тоалетна
Това е вероятно най-популярното преустройство.
Причината е проста.
След премахване на разделението може да получите:
- повече свободно пространство;
- място за по-голям душ;
- възможност за вана;
- място за пералня;
- по-добро разположение на мебелите;
- само една врата;
- повече свобода при новия проект.
Но преди да поръчате къртенето, проверете четири неща.
Каква е преградата?
Не приемайте автоматично, че е неносеща.
Особено при панелни и други сглобяеми системи трябва да е ясно как е изпълнена конкретната санитарна зона.
Какво минава през нея?
В стената могат да има:
- вода;
- електричество;
- тръби;
- други инсталации.
Какво става с пода след премахването?
След изкъртването на преградата може да остане зона без правилна основа или хидроизолация.
Как ще изглежда новата мокра зона?
Обединяването не приключва с махането на стената.
След него трябва да се решат:
- наклони;
- сифони;
- хидроизолация;
- ВиК;
- електрическа безопасност;
- вентилация.
Разделяне на обща баня
Обратният вариант също е възможен.
Имате голяма баня и искате отново да отделите тоалетната.
Тогава вече не говорим толкова за къртене, колкото за ново разпределение.
Трябва да се решат:
- материалът на новата преграда;
- влагозащитата;
- новата врата;
- вентилацията;
- ВиК;
- електрическите точки;
- реалната полезна ширина на двете помещения.
Тук грешката често е чисто пространствена.
На чертеж всичко „се побира“.
След изграждането човек установява, че между мивката, тоалетната и вратата почти няма място за движение.
Затова първо правете проекта в реални размери, после строете стените.
Преместване на тоалетната
Това е една от промените, при които дизайнът много лесно се сблъсква с физиката.
Тоалетната не може просто да бъде поставена навсякъде само защото там изглежда добре.
Канализационната връзка трябва да бъде технически изпълнима.
Колкото повече се отдалечавате от щранга, толкова по-важни стават:
- маршрутът;
- диаметърът;
- наклонът;
- нивото на пода;
- броят на завоите;
- възможността за обслужване.
Затова при голямо преместване първо трябва да бъде решена канализацията.
После позицията на тоалетната.
Не обратното.
Преместване на душа, ваната и мивката
При тях свободата обикновено е по-голяма, но пак има ограничения.
Трябва да бъдат предвидени:
- подаването на вода;
- отвеждането;
- наклоните;
- сифони;
- хидроизолация;
- достъп до връзките;
- бъдеща поддръжка.
Особено при душ без корито може да се наложи промяна на подовите слоеве.
Тоест от:
много бързо стигаме до:
И точно тук предварителният проект спестява пари.
Хидроизолацията след преустройство
Тази част често остава на заден план, защото не се вижда в Pinterest снимките.
Но при преустройството тя е критична.
Ако:
- сте махнали преграда;
- сте разширили мократа зона;
- сте променили душа;
- сте къртили замазката;
- сте местили сифон;
- сте променили пода,
старото изпълнение на хидроизолацията вече може да не отговаря на новото разпределение.
Тогава не е достатъчно само:
Плочката е финиш.
Хидроизолацията е системата, която трябва да спре водата преди нея.
Защо типът на сградата е особено важен при преустройство
При обикновена смяна на плочки конструктивната система понякога остава на заден план.
При преустройството тя изведнъж става много важна.
Панелка
При идея за премахване на стена или промяна на санитарната зона първо трябва да бъде ясно как е изпълнен конкретният блок.
ЕПК
Монолитният стоманобетон означава, че трябва много ясно да се прави разлика между облицовка и конструкция.
Старо тухлено строителство
Освен разпределението трябва да се отчита състоянието на старата зидария, мазилките и многократно променяните инсталации.
Ново строителство
Тук често вече има здрави системи, които има смисъл да бъдат запазени, вместо всичко да бъде унищожено заради новия проект.
За подробното сравнение използвайте централното ни ръководство:
Кога бихме отказали да започнем къртенето веднага
Има ситуации, при които правилният професионален отговор не е:
А:
Например:
- не е ясно дали стената е конструктивна;
- няма информация за шахтата;
- трябва да се направи нов отвор;
- проектът предполага сериозно преместване на канализацията;
- има неизвестна система под пода;
- се засягат общи инсталации;
- разпределението се променя съществено;
- собственикът има само идея, но няма техническо решение.
Това не е забавяне на ремонта.
Това е начин да не направите необратима грешка през първия ден.
Какъв специалист ви трябва преди преустройството
Не всеки ремонт изисква всички възможни специалисти.
Но при по-сериозна промяна може да се наложи участие на:
Архитект
Когато се променя разпределението и трябва да бъде оформено технически правилно.
Конструктор
Когато има съмнение за стена, плоча или друг конструктивен елемент.
ВиК специалист или проектант
Когато се променят сериозно канализацията и водопроводът.
Електроспециалист
Когато новото разпределение променя електрическите точки и системите в мокрото помещение.
Районната администрация
Когато трябва да бъде изяснено каква административна процедура се прилага към конкретното преустройство.
Не е необходимо собственикът да знае целия ЗУТ наизуст.
Трябва само да знае кога вече не е разумно да решава всичко с майстора и чука на място.
Как да се подготвите преди самото къртене
След като проектът е изяснен, идва самият демонтаж.
Преди него трябва да знаете:
Направили сме отделен практичен чеклист:
Най-честата грешка: първо къртим, после мислим
Сценарият изглежда така:
След стената:
След тръбата:
След това:
После:
И един прост ремонт постепенно се превръща в поредица от компромиси.
Правилният ред е обратният:
Често задавани въпроси
Трябва ли разрешение, ако само сменям плочките в банята?
При типичен текущ ремонт ЗУТ предвижда случаи, в които разрешение за строеж не се изисква. Ако обаче заедно с плочките променяте стени, конструкция или извършвате по-съществено преустройство, случаят трябва да се разглежда отделно.
Мога ли да махна стената между банята и тоалетната?
Не трябва да се отговаря само по снимка или по предположение. Първо трябва да се установи какъв елемент е стената и как е изпълнена конкретната сграда.
Мога ли да преместя тоалетната?
Технически много премествания са възможни, но ограничението често идва от канализационното трасе, наклона, нивата и връзката към щранга. При съществена промяна трябва да се провери и проектната/административната страна.
Мога ли да увелича банята за сметка на коридора?
Възможността зависи от конкретното жилище и характера на преустройството. Не бихме започнали къртене само на база общо интернет правило — първо трябва да се види планът и да се провери конкретното решение.
АГКК ли одобрява преустройството?
Не в смисъла, в който беше написано в старата версия на тази статия. АГКК поддържа кадастралната карта и регистрите и предоставя кадастрални услуги. Процедурите по инвестиционно проектиране и разрешаване се извършват от компетентните органи по ЗУТ, включително общинските и районните администрации според конкретния случай.
Нужен ли ми е конструктор?
Ако се засяга или има съмнение за конструктивен елемент, това вече не е въпрос, който трябва да се решава от къртача на място.
Може ли фирмата за къртене да реши дали стената е носеща?
Опитният екип може да забележи рискова ситуация и да откаже работа, докато тя не бъде изяснена. Но конструктивното становище не трябва да се заменя с предположение на бригадата.
Предстои ви преустройство и къртене на баня в София?
Преди да започнем, най-важното е да знаем какво трябва да остане след къртенето.
Ако предстои само демонтаж — планираме демонтажа.
Ако предстои преустройство — първо трябва да бъде ясно как ще изглежда новото пространство и дали избраните промени могат да бъдат изпълнени безопасно и правилно.
За самата услуга вижте:
Къртене на баня в София →При огледа можем да уточним:
- какво трябва да бъде демонтирано;
- кои зони изискват особено внимание;
- какво има смисъл да бъде запазено;
- как ще бъде организирано къртенето;
- как ще се събере и изнесе отпадъкът;
- кога преди демонтажа е разумно да се потърси архитект или конструктор.
При преустройството най-скъпата грешка често не е да изкъртите бавно. А да изкъртите бързо нещо, което изобщо не е трябвало да бъде премахнато.